湘乡市建筑服务业和房地产业税收一体化管理办法
第一章 总 则
第一条 为整合国地税优势征管资源，进一步强化我市建筑服务业和房地产业的税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于印发<房地产交易税收服务和管理指引>的通知》(税总发〔2017〕4号)、《湖南省税收保障办法》、《湘潭市房地产税收管理办法》(潭政办发〔2016〕104号)和《湘乡市人民政府办公室关于加强建筑服务业和房地产税收一体化管理的实施意见》(湘乡政办发〔2017〕2号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市境内从事建筑服务业、房地产业生产经营的单位和个人(以下简称纳税人)及我市各行政事业单位、社会团体(含中央、省垂直管理的单位)，均应遵守本办法。
第三条 我市建筑服务业和房地产业的税收征管，确立“以建筑服务、房地产管理流程为主线，以应税环节为重点，以‘先税后证’‘先税后票’为抓手，强化信息管税，加强政府、税务和企业三方互动，实现税收全流程、全税种一体化征管”的合作思路。
“先税后证”是指不动产项目在办理产权登记手续前，必须先向税务机关申请，在缴纳各税费后或凭免税凭证，才能在相关部门办理登记手续。
“先税后票”是指对申请窗口代开发票的纳税人，国税部门为其代开发票时，应在纳税人缴清国税、地税等税费后，方可代开发票。
第四条 市国税局、市地税局应当依托金税三期征管信息系统，加强建筑、房地产税收信息交换与应用。同时，充分运用共享信息，开展数据比对、风险管理和税收分析。市建筑服务业和房地产业税收一体化管理领导小组办公室(以下简称市一体化办)应定期召开联席会议，共同协商解决建筑服务业和房地产业税收征管中存在的重点、难点问题。
第二章 控管机制
第五条 纳税人应当依法办理税务登记手续(包括报验登记)。在我市注册的建筑服务业纳税人去异地(湘乡市外)经营，应按规定开具《外出经营活动税收管理证明》。
第六条 在我市范围内的建筑服务业项目在规划施工前应在市一体化办进行备案，如实填写《湘乡市建设项目备案表》，向项目所在地主管国、地税税源管理部门申请项目登记，并报送相关资料。
第七条 在我市范围内的房地产项目在施工前应在市一体化办进行备案，如实填写《房地产项目备案登记表》，向项目所在地主管国、地税税源管理部门申请项目登记，并报送相关资料。
第八条 应办理登记而未登记或应报告而未报告的，主管国、地税税源管理部门应向纳税人发出《税务事项通知书》，责令纳税人在通知书送达之日起15日内办理相关手续或报告相关事项。
第九条 国、地税税源管理部门应加强对纳税人申报资料的案头审核，及时完成市一体化办推送的征管任务，掌握工程进度，督促纳税人按项目收到款项进度或合同确定的付款进度及时足额申报缴纳税款。对纳税申报中发现的疑点问题，要进行实地调查，并启动纳税评估或进行税务检查等税收风险排查应对。
第十条 纳税人有欠缴税款等税务违法行为，拒不接受税务机关处理的，国税机关可以收缴其发票或停止向其发售发票、代开发票。
第十一条 项目完工或销售完毕后，主管国、地税税源管理部门各自进行税款结算，由分局(科室)负责人审核把关，在税款结算书(表)上签名、加盖分局(科室)公章，分别上报市局审核。
外埠纳税人完成相关经营活动后，主管国税税源管理部门应确认纳税人依法缴纳国税、地税所有税费后，凭国、地税税款结算书(表)，方可为纳税人核销《外出经营活动税收管理证明》。
主管范围内的单位纳税人完成外出经营活动后，主管国税税源管理部门应确认纳税人依法缴纳国税、地税所有税费，凭国、地税税款结算书(表)，方可缴销其《外出经营活动税收管理证明》。
第三章 控管流程
建筑服务业
第十二条 对建筑服务业项目实行“先税后票、凭票(单)付款、先审后验”。具体办理步骤如下：
1.纳税人申请窗口代开发票时，应缴纳国、地税(费、金)后，国税部门方可代开发票。
2.建筑服务业纳税人在建设项目竣工后，在办理竣工验收申请之前，应向主管国税税源管理部门申请涉税审核，出具税款结算书，填写《湘乡市建设工程税款结算书》，并交由纳税人，传递至地税税源管理部门。
3.地税税源管理部门受理纳税人的涉税审核申请，并组织人员对项目经营期间的税(费、金)入库情况及其他涉税事项进行审核，出具税款结算书，在《湘乡市建设工程税款结算书》上签章，交由纳税人。
4.各建筑工程付款单位，必须凭已由国、地税税务部门审核签章后的《湘乡市建设工程税款结算书》才能办理工程款项结算。
房地产开发项目
第十三条 房地产开发项目申请办理房屋产权登记实行“以证控税、先税后证”。具体办理步骤如下：
1.纳税人向主管国税、地税税源管理部门申请涉税审核，填写《房地产开发项目税收审核表》(国税专用表、地税专用表)并提供销售不动产增值税发票、契税完税证，不动产销售合同、测绘报告、该批次房屋销售明细清册等国、地税要求报送的资料。
2.国税税源管理部门受理纳税人的涉税审核申请，依法对本批申请办证商品房的国税申报缴纳情况及其他涉税事项进行审核，出具税款结算书，在《房地产开发项目税收审核表》(国税专用表)上签章，并附相关资料交市局审查。市国税局依法对《房地产开发项目税收审核表》(国税专用表)及所附资料进行审查，对审查合格的，通知纳税人凭审核后的《房地产开发项目税收审核表》(国税专用表)至市不动产登记中心办理相关手续。
3.地税税源管理部门受理纳税人的涉税审核申请，依法对本批申请办证商品房的税(费)申报缴纳情况及其他涉税事项进行审核，出具税款结算书，在《房地产开发项目税收审核表》(地税专用表)上签章，并附相关资料交由市局审查。市地税局依法对《房地产开发项目税收审核表》(地税专用表)及所附资料进行审查，对审查合格的，通知纳税人凭审核后的《房地产开发项目税收审核表》(地税专用表)至市不动产登记中心办理相关手续。
4.纳税人必须同时凭国税、地税分别出具的《房地产开发项目税收审核表》(国税专用表、地税专用表)，才能办理产权登记手续。
市不动产登记中心业务窗口查验并留存《房地产开发项目税收审核表》(国税专用表、地税专用表)后，依法依规受理商品房产权登记手续。
5.纳税人在申请涉税审核时，应包括不需要办理权证的车库、车位、杂物间等已交税款情况。
契税管理
第十四条 全市新购商品房的业主，必须在与房地产开发企业签订购房合同之日起10日内，向市政务中心地税窗口自行申报缴纳契税。房地产开发企业一律不得为购房户代收代缴契税。
其他房产、土地使用权发生权属转移的，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向市政务中心地税窗口申报缴纳契税。
第十五条 市房产局凭契税完税证才能办理新建商品房网上合同备案;市不动产登记中心凭契税完税证才能办理预告登记。
第十六条 逾期未缴的将按《中华人民共和国税收征收管理法》的规定按日加收万分之五的滞纳金，涉嫌其他相关税收违法行为的，依相关法律法规处理。
土地使用权转让
第十七条 土地使用权出让实行“以证控税、先税后证”。具体办理步骤如下：
(一)国有土地使用权出让
1.纳税人持出让合同、受让方身份证明、财政票据或合法有效票据以及税务机关要求的其他资料，到市政务中心地税窗口进行纳税申报，并缴纳契税和印花税。
2.市政务中心地税窗口依法征收各项税费、为纳税人开具《土地使用权出让税收审核表》后，市不动产登记中心方可办理权证手续。
(二)其他土地使用权转让
1.其他土地使用权受让人向国税税源管理部门申请涉税审核，填写《土地使用权转让税收审核表》，并提供税务机关要求的其他资料。
2.国税税源管理部门受理纳税人的涉税审核申请，并组织人员依法对增值税的申报缴纳情况及其他涉税事项进行审核。出具税款结算书，在《土地使用权转让税收审核表》上签章后交由纳税人，传递至地税税源管理部门。
国税机关确认其他土地使用权的计税价格，应以专业评估机构出具的评估报告中所载金额为依据。
3.地税税源管理部门受理纳税人的涉税审核申请，依法对地税各项税费申报缴纳情况及其他涉税事项进行审核，出具税款结算书，在《土地使用权转让税收审核表》上签章后交由纳税人到市政务中心地税窗口办理相关手续。
4.市政务中心地税窗口依法征收税费并在《土地使用权转让税收审核表》上签章后，交由纳税人到市不动产登记中心办理权证手续。
5.市不动产登记中心业务窗口查验并留存《土地使用权转让税收审核表》，依法依规办理土地使用权属变更手续。
二手房交易
第十八条 对二手房交易实行“以证控税、先税后证”。具体办理步骤如下：
1.二手房交易人持不动产登记证件、交易双方身份证明、转让合同、原购房发票或合法有效票据以及税务机关要求的其他资料，到市政务中心地税窗口进行存量房交易纳税评估，并缴纳相关税费。
2.二手房交易中属于转让住房的，其计税价格统一按照存量房交易系统评估价格和交易合同所载金额孰高的原则确定，从高计征。
二手房交易中属于转让非住宅用房的，其计税价格按照具有相关资质的房产评估机构出具的评估价格，并由市不动产登记中心审核备案才予确认，评估价格与交易合同所载金额按照孰高的原则确定，从高计征。
经公开拍卖的二手房交易，按照拍卖成交价款计税。
3.单位纳税人转让房产的，由主管地税税源管理部门出具税款结算书，纳税人持税款结算书到市政务中心地税窗口申报税款。
4.市政务中心地税窗口依法征收各项税费、为纳税人开具《二手房交易税收审核表》后，交由纳税人到市不动产登记中心办理权证手续。
5.市不动产登记中心业务窗口查验并留存《二手房交易税收审核表》，依法依规办理存量房产权登记手续。
第四章 问责考核
第十九条 建筑服务业和房地产业纳税人的涉税违法行为，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律、法规和规章的有关规定予以处理。
第二十条 税务机关、协税护税单位的工作人员在建筑服务业和房地产业税收一体化管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，导致税收流失或者给纳税人造成损失的，依法追究相关领导和直接责任人员的行政责任;情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十一条 本办法实施中的出现的具体问题，由市一体化办协调国税、地税局及相关部门共同解决。
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